Q. 폐업시 임대차 계약 중도해지 가능 여부

안녕하세요, 폐업119-배민외식업광장 전문가 Q&A 수석 컨설턴트 박영훈입니다.

임대차계약 기간이 1년 이상 남아있는 상황에서 폐업을 희망할 경우 임대차계약의 중도해지가 가능한지에 대해 문의주셨네요. 답변드리겠습니다.

일반적으로 임차인의 입장에서 임대차 계약을 중도에 해지하는 방법은 다음과 같습니다.

1) 첫째는 임대인과 합의하는 방법입니다.  양 당사자 모두 계약에 대한 위반 사항이 없는 상태에서 계약을 해지하기 위해선 양 당사자가 합의해야 합니다. 그러나 임대인은 임대차 계약이 만료될 때까지 임대수익을 얻을 것을 기대하고 임대차 계약을 체결했기 때문에 중도 해지에 대한 합의금을 요구하는 경우가 일반적입니다.

그럴 경우 3개월분, 많게는 6개월분의 임차료를 합의금으로 지급할 것을 약정하고 합의 해지하는 경우가 있습니다. 임차인의 입장에서는 남아 있는 기간동안 계약을 유지하는 것이 오히려 더 손해이고, 임대인의 입장에서는 신규 임차인을 빠른시간 안에 입점시킬 수 있다고 판단될 때 합의가 성사됩니다.

2) 두번째는 22. 1. 4일 신설된 상임법 규정을 주장하는 것입니다. 신설된 상임법 규정은 다음과 같습니다.

 

『제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.』

풀어서 설명하면 ①코로나로 인해 영업제한 및 집합금지 조치를 3개월 이상 받음으로써 ②매출이 큰 폭으로 하락했다면 ③폐업신고 후 ④임대인에게 계약의 해지를 통보한 날로부터 3개월 후 해지할 수 있다는 뜻입니다. 

매출의 하락 폭은 정확하게 말씀드릴 순 없지만 차임 증감청구권, 권리금 회수기회 보호 등의 사례를 참고하면  30%정도의 변동이 있을 때 중대한 경제사정의 변동으로 인정되는 경우가 많다는 것을 참고로 말씀드립니다.

폐업을 고민하고 있는 사장님께 조금이나마 보탬이 되었길 바랍니다.

사장님의 새로운 출발을 응원합니다. 감사합니다.