[노승욱의 장사해답] 망한 가게 인수해서 50억 건물주가 될 수 있다고? 🏢

🗝️ 인수 창업으로 건물주가 될 수 있다고?   

PC방, 편의점, 코인노래방, 카페. 경기 부천에서 나나바바 카페를 운영하는 양승환 대표가 지난 25년 간 창업한 매장들입니다. 성공의 비결은 남다른 발상과 성실함. 평범한 매장에 뚜렷한 매력 요소를 더해 손님을 확대하는 그의 능력은 자영업자라면 눈여겨봐야할 점입니다.  

양평 두메산골에서 어린 시절을 보낸 흙수저 출신의 양 대표는 IMF외환위기 때 작은 조립 PC 매장을 창업하며 자영업에 뛰어들었습니다. 그리고 25년 만에 10여 개 가게를 모두 성공시키고 얼마 전 신촌의 꼬마빌딩 건축주가 된 후 약 50억 원에 매각했습니다.  

양 대표는 “장사로 대박을 내는 능력이나 경험은 내게 없다. 그러나 중박은 조금만 요령을 알면 초보 창업자도 누구나 할 수 있다. 중박이 반복되면 대박 못지 않다”고 말합니다. 양 대표에게 실패 없는 중박 창업의 비결을 직접 들어봤습니다.

Q. 지금 운영 중인 가게는 무엇인가요?

나나바바 카페 외에 1997년 오픈한 컴퓨터 판매수리점을 지금도 운영하고 있어요. 부천 중동에서 20여년째 보유 중인 상가도 임대를 주고 있고요.

Q. 나나바바 카페는 인테리어가 특이하네요. 무슨 컨셉인가요?

테이블마다 커텐으로 칸막이를 한 프라이빗한 카페예요. 일반 카페보다 편안한 분위기에서 대화할 수 있어 10대 학생들과 대학생들이 하교 후 많이 찾아요. 그래서 메뉴도 아이스크림, 파르페 등 젊은 학생들의 입맛에 맞게 구비했죠. 주말에는 가족 단위 고객도 많이 옵니다.

Q. 대표님만의 창업 성공 노하우는 무엇인가요?

일단 ‘창업할 때 투자를 최소화하자’는 것이 저의 지론입니다. 기존 매장의 인테리어 등을 최대한 살려서 큰 돈 들이지 않고 창업하는 게 중요해요.

나나바바 카페도 처음에는 프랜차이즈로 창업할까 했는데, 모 브랜드 본부에서 견적을 받아보니 2개층 55평 인테리어 비용만 2억 5000만 원이 나왔어요. 본부에서 “입지가 좋으니 5000만 원 지원해주겠다”고 했지만, 그 비용으로 창업하면 아무리 계산기를 두드려도 남는 게 없더 라고요. 

결국 10년 된 기존 인테리어를 활용하고 조금 수리해서 개인 브랜드로 창업하니 비용이 절반도 안 들더군요. 손님들이 낙서한 건 매장의 역사를 보여줄 수 있으니 그대로 두고, 색이 바랜 부분을 새로 칠하고 조명을 추가한 정도예요. 소파도 그대로 쓰고 방석과 커버만 추가했죠. 지금까지 다양한 매장을 운영하면서 창업 비용을 줄였던 비결은 기존 인테리어를 활용한다는 점이에요.

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🗝️ 사소한 변신이 중박 가게를 만든다 

Q. 망한 가게를 인수해서 중박 매장으로 탈바꿈 시킨 비결이 궁금합니다.

가게 사장님이라면 투자자의 관점으로 창업에 접근하는 것이 필요합니다. 잠재적인 가치는  있지만 저평가된 매장을 찾아 탈바꿈시키는 거죠. 이전에 창업했던 코인노래방 사례를 말씀드릴게요. 현대백화점 인근에 위치해 입지는 좋았는데 엘리베이터가 없는 건물 3층에 위치해 손님들이 올라오기 어려웠어요. 영업 시간도 들쭉날쭉하고 월매출이 200만 원 밖에 안 나왔죠.

그래도 입지가 좋으니 조금만 손보면 매출이 되게 잘나올 것 같았어요. 관심을 보이니 사장이 역권리금 600만 원을 주고 월세도 몇 달치 내줄테니 인수해달라고 하더군요. 방이 18개 있는 38평 매장이었어요. 

그렇게 저렴하게 인수해서 벽지를 새로 바르고, 무선 마이크와 장비를 교체하고, 간판 새로 맞추는 데 1500만 원 정도 들었습니다. 재단장 후 새로 오픈하니 첫 달부터 월매출이 600만 원을 기록했습니다.

Q. 어떻게 운영하셨길래 첫 달부터 월매출이 세 배가 오를 수 있죠?

가장 먼저 키오스크를 도입했습니다. 지금은 코인노래방에 키오스크가 흔하지만, 당시에는 사장들이 현금 장사를 선호해서 신용카드만 있는 손님은 발길을 돌려야 했어요. 키오스크를 도입하니 신용카드 손님이 늘어난 데다, 한 번에 5000원에서 1만 원씩 적립 결제하는 경우가 많아 목돈이 들어왔죠. 이렇게 적립했다가도 노래를 부르다 보면 금새 다 쓰고 추가로 적립하기 마련이거든요. 

방마다 아이돌 컨셉을 적용한 것도 주효했어요. 일반 코인노래방은 키오스크에 방 번호가 나오잖아요. 저는 ‘BTS방’, ‘에스파방’ 이렇게 아이돌 이름을 붙이고 해당 아이돌 굿즈로 방을 꾸며놨어요. 그러자 10~20대 젊은 손님들이 소문 듣고 찾아올 정도로 좋아라 하더군요. “BTS 방이 어디인가요?” 물어보기도 하고요.

Q. 3층이라 손님들이 오기 쉽지 않았겠어요. 

3층이라는 약점을 극복하기 위해 계단마다 재밌는 문구를 써붙였어요. ‘거의 다 왔어요’‘미안하다 사랑한다’ 식으로, 올라오면서 지루하지 않게 했죠.

복도 조명도 캄캄하던 걸 밝게 새로 했어요. 상가마다 주인이 다른 ‘구분 상가’여서 관리인이 없다 보니 아무도 어두운 복도에 조명을 설치하려 들지 않더군요. 공용으로 쓰는 조명이지만, 저 혼자 사비를 들여 조명을 설치했어요. 이것도 손님이 매장까지 오게 하는 데 도움이 됐어요. 모든 가게는 입구가 밝아야 손님이 들어오기가 수월하거든요.

이렇게 하니 음료 판매까지 더해서 월 매출 1000만 원까지 나오더군요. 주변에 코인노래방이 4개 있었는데 그 중 꼴찌에서 1등으로 올라섰죠. 권리금 8000만 원을 받고 넘겼습니다.

^{양승환 대표}

Q. 편의점은 어떻게 창업하게 되셨나요?

2015년부터 도쿄를 몇 번 여행하면서 가장 인상 깊었던 것이 편의점이었어요. 한국에선 겨우 삼각김밥이 팔렸는데, 일본 편의점에선 한끼 식사로 충분한 수십 가지 도시락과 베이커리가 매대에 가득했고, 각종 신문 잡지, 잡화까지 없는 것이 없더군요. 일본인들은 마트와 음식점 대신 편의점을 가는 것을 보고 “우리도 곧 저런 시대가 오겠구나” 싶었어요.

역시나 장사가 안돼서 저렴하게 나온 매물을 인수해서 창업을 했죠. 이후 매출을 올리기 위해 ‘수술’에 들어갔습니다. 매장 앞에 데크를 깔고 벽면에 각종 시트지를 새로 교체하고 간판 아래 차양시설인 어닝까지 달아서 비와 햇볕을 피하게 했어요. 또한 매장 안 창가에 65인치 TV를 천장에 달아 행인들이 밖에서 볼 수 있게 했죠. 외부 스피커를 TV에 연결해 24시간 흥미를 끄는 방송과 음악을 틀었고요. 이게 효과를 발휘했어요.

당시 한국이 우승한 아시안 게임 축구 결승전 때는 매장 앞 인도에 400여 명이 몰려들어서 TV를 보며 거리응원을 할 정도로 명소가 됐죠. 여기에 기존 매장의 나쁜 습관에 물든 직원들을 내보냈어요. 시급을 500원 올려 구인광고를 하니 지원자가 넘쳐나더군요. 성실한 직원을 새로 채용하고, 본사 발주리스트를 뒤져 이전에 판매 안 하던 제품들을 과감히 발주했어요. 

매장 내외부를 꾸미고 품목을 다양화하자, 거짓말 같이 한 달 만에 매출이 1000만 원 오르고, 두 달 후에는 2000만 원이 올랐습니다.

특히, 대목인 빼빼로데이, 발렌타인데이에는 인구 80만 도시에서 지역 매출 2위와 1위를 기록했습니다. 진열대를 모두 꺼내서 평소에 안 팔던 각종 대형 인형들까지 밖에 진열하고 고가 와인도 인기품을 모두 주문해서 판매한 것이 주효했습니다. 편의점을 운영하면서 가장 보람과 성취감을 느꼈던 시기였습니다.

단, 편의점은 24시간 운영이 체력적으로 힘들어 점포를 매수한 지 딱 10개월 만에 권리금 1억 5500만 원을 받고 매각했습니다. 권리금 차익과 영업이익을 합쳐 대략 세후 1억 원 정도 수익을 거뒀습니다.

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🗝️초보 사장님도 할 수 있는 인수 창업  

Q. 장사로 모은 밑천으로 꼬마빌딩 건물주가 된 이야기도 궁금합니다.

건물주가 되는 것은 서른 살 즈음부터 간직해온 꿈이었어요. 마침 2020년 코로나 팬데믹에 유동성이 확대되며 일부 처분한 상가와 급등한 전세금을 그러모아 꼬마빌딩 매수 바람에 올라타게 됐죠.

지난 해 서울 신촌에 빌딩을 착공해서 올 봄에 준공했습니다. 그리고는 두 달만에 50억 원을 받고 매각했죠. 땅값과 건축비가 40억 원 정도 들었으니 세전 기준 10억 원의 차익을 남겼네요. 빨리 매각한 이유는 강남 같은 서울 중심지에 다시 건물을 지을 자금을 마련하기 위해서였어요. 투자금이 같아도 입지에 따라 시세 상승폭이 차이 크더라고요.

Q. 지금까지 대부분의 가게를 인수해서 성공시키셨는데, ‘인수 창업’의 성공 노하우는 무엇인 가요?

제가 좋아하는 매물은 ‘좋은 입지에서 시작했지만, 운영 미숙이나 여러 사정으로 망한 가게’입니다. 이런 매물은 겉보기에 너무 장사가 안돼서 대부분의 매수자가 꺼려하지만, 운영만 자신 있다면 인수를 통해 충분히 살릴 수 있는 ‘다이아몬드 원석’ 같은 것입니다. 

물론, 이런 곳이 모두가 보물은 아닙니다. 알고 보면 숨은 리스크가 존재하는 경우가 있어 조심해야 합니다. 가령 제가 인수했던 편의점은 담배 판매정지라는 리스크를 미리 알아내 오히려 더 인수비용을 낮추는 데 활용할 수 있었습니다.

반드시 체크해야 할 것은 그 점포의 단속 이력, 불법 건축물 포함 여부, 건물주 리스크, 주변환경 변화 등입니다. 

인수 창업 방식을 통해 창업 비용의 거품을 빼면 ‘안전 마진’을 먼저 확보해서 창업을 이기고 시작하는 것과도 같습니다. 이미 검증된 입지에서 거품이 충분히 빠진 곳을 선택해 다시 원래 가치로 올려놓는 것은 초보 창업자도 어렵지 않게 할 수 있습니다. 이런 경험으로 내공을 다진 후, 더 큰 규모의 신규 창업을 한다면 성공은 예약된 것이나 다름없습니다. 

우리나라는 경제규모 대비 창업 인구 비율이 높습니다. 창업을 꿈꾸는 이들은 많지만 자본금 마련이 더욱 어려워진 시기입니다. 예비 창업자는 대부분 창업 트렌드에 맞는 창업 아이템을 고르고 장사를 시작하지요. 하지만 기존 매장을 인수해 나의 아이디어로 매장을 발전시키는 ‘인수 창업’ 또한 훌륭한 창업의 길입니다.

📌 양승환 대표의 ‘상가 계약 전 체크리스트’

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