코로나 이후 가장 회복이 빠른 상권은 어디? 👀

상권분석전문가가 알려주는 외식업 정보

변화하는 상권 인사이트⑤

코로나 이후 '상권 인식 변화'

사장님광장 에디터의 핵심 요약💡
✅ 코로나 이후, 회복세가 두드러진 상권을 알려드려요
✅ 유동인구 회복 지표에 숨겨진 고객 심리를 알려드려요
✅ 고객들이 중요하다고 생각하는 가치가 무엇인지 알려드려요

코로나 3년차, 핵심 상권의 현주소는?

최근 서울 홍대상권에서 대학원 신입생 개강모임을 진행했다. 3년만에 다시 열린 행사였다. 신입생 소개 자리는 칸막이가 설치된 별도의 독립된 공간에서 오붓하게 끝났다. 다른 손님들과 전혀 동선이 겹치지 않았다. 뒤풀이 장소는 걸어서 5분 거리의 주점 야외석이 예약되었다. 모든 일정이 끝난 토요일 막차 시간이 다가올 때 홍대상권의 거리는 모처럼 사람들로 가득 찼다. 인도를 지나갈 때마다 어깨를 부딪히곤 했다.

같은 주에 서울 명동상권에서 경제신문지 기자와 미팅을 가졌다. 명동상권이 유동인구로 가득 찼던 시절이 떠올랐다. 사람과 사람의 물결이 뒤섞여 장관을 이루며 외국 관광객이 넘쳤었다. 큰 골목 중앙에는 다양한 길거리 음식과 액세서리나 패션 소품을 판매하는 가판점이 즐비했었다. 지금은 텅 비어 딴 세상 같다. 아직까지 명동상권은 ‘임대문의’ 표식이 붙은 점포들이 많고 상당수 건물이 리모델링 공사를 진행하고 있었다. 코로나 이후, 과거의 명성을 되찾으며 빠르게 상권을 회복하는 곳도 있고 지지부진한 곳도 있다. 엔데믹 시대, 사람들이 찾는 상권은 어디이며 그 이유는 무엇일까.

코로나 이후 상권 변화 1.
업무 중심지역, 대학가 유흥 상권, 학원가 회복💪

지도11

<지도10> 서울시 코로나 3년차 유동인구 회복 밀도(2022년 3월 기준)

코로나 이후 상권변화는 균등하지 않다. <지도10>은 약 5억 건의 교통카드 데이터를 계산한 결과를 표시했다. 코로나 직전 연도인 2019년 3월 개강을 맞이한 서울시 전체 버스이용객 3억 건을 기준으로 2020년 코로나가 시작된 3월 1.9억 건으로 전체 유동인구의 35%가 줄어들었다. 회복세가 궁금했다. 다시 2020년 유동인구를 기준으로 버스정류장별로 회복된 통계를 계산했다.

2022년 3월 가장 많이 회복된 지역을 청록색으로 표현했다. <지도10>을 자세히 분석해 보자. 가장 강력하게 진청색이 형성되고 밀도 등고선이 촘촘한 지역이 버스이용객이 가장 많이 늘어난 곳이다. 서울시청, 홍대-신촌, 여의도, 서울대입구를 대표로 업무중심지역과 대학가 유흥상권이 가장 빠르게 회복되었다. 대학가 중에서는 광운대, 국민대, 경희대, 고대, 상명대, 화양동(건국대), 중앙대, 숭실대, 명지대 등이 두드러졌다. 여전히 온라인 수업의 비율이 높은 학교도 있지만 상당수 교육기관이 대면수업을 다시 시작한 결과가 두드러졌다. 서울의 대표적인 학원가인 대치동·목동·노원지역도 유입이 증가했다.

또 하나 회복세가 뚜렷한 곳이 광역형 교통거점들이다. KTX로 연결되는 용산역, 강남 고속버스터미널, 구의역과 연결되는 동서울버스터미널 그리고 수도권과 서울을 매개하는 강남역과 잠실역도 눈에 띈다. 두루 의미가 있지만 특별히 관심을 가지고 추가분석을 해야겠다고 생각하게 만든 지역이 있다. 어린이대공원과 거여동이다. 이전 서울시 전체 상권분석을 진행할 때 주목받은 적이 거의 없던 지역이기 때문이다.

코로나 이후 상권 변화 2.
역세권을 꺼리는 사람들 😒

그림11

<지도11> 서울시 코로나 3년차 역세권별 유동인구 회복 최하위 상권(2022년 3월 기준)

코로나가 오기 직전 서울시 유동인구 교통 수단별 분담율은 지하철(41.6%), 승용차(24.5%), 버스(24%), 택시(5.6%), 기타(4.1%) 순으로 대중교통(지하철,버스)의 비중이 65.6%였다. 코로나가 시작되고 유동인구의 이동패턴에는 소폭의 변화가 일어났다. 교통 수단별 비중이 바뀌었다. 지하철(39.7%), 승용차(28.5%), 버스(21.7%), 택시(5.3%), 기타(4.7%) 순이다. 자세히 살펴보면 대중교통의 비중이 61.4%로 줄고 그와 비슷한 비율만큼 승용차 이용객이 늘었다. 도보객이 포함된 ‘기타’도 비율이 소폭 늘었다. 대중교통 분담율은 여전히 높지만 승용차 이용객이 주목할 만큼 늘었다는 건 코로나가 만들어낸 패턴이다. 익명의 대중들과 밀착해서 실내공간이 폐쇄된 상황에 대한 걱정이 생긴 것이다. 사장님들이 지금 체크해야 하는 것은 현재 사업장의 세부적인 공간별로 고객의 입장에서 ‘불특정 다수’를 ‘밀폐’된 상태에서 얼마나 ‘밀접’하게 대면하고 있는지, 불안과 거리낌은 없을지 점검하는 일이다. 더 중요한 이슈는 전체 교통량이 코로나 이전에 비해 82% 수준으로 줄었다는 점이다.

<지도10>은 코로나 이전으로 회복하는 추세를 보여준다. 아마 전국의 음식상권의 유동인구도 회복세가눈에 띄게 나타날 것이다. 그러나 코로나 이전으로 100% 회복할 수 있을까? 쉽지 않다. 우선 <지도11>를 보자. 서울에는 환승역을 포함 305개의 주요 전철역이 있다. <지도11>의 동그라미는 반경 785m 크기의 동심원이다. 전철역을 중심으로 역세권을 그렸다. 785m는 서울의 모든 전철역 사이의 평균거리이다. 도심에서는 촘촘하고 외곽지역에는 거리가 늘어난다. 서울의 전철역 기준 반경 785m 크기의 역세권이 중요한 이유는 서울시 인구의 80%, 일자리의 89%, 버스이용객의 85%가 이용하기 때문이다. 전국에 전철역이 운행하는 지역은 수도권을 포함하여 부산, 대구, 광주, 대전까지 전국민의 75%를 담당한다.

<지도10>과 <지도11>를 번갈아 보는 이유는 코로나로 상권의 회복세는 분명하지만 추세는 똑같지 않다는 것을 짚어보기 위함이다. 신촌상권의 실제 유동인구 회복율은 코로나 전에 비해 63%에 그쳤다. 고속버스터미널이 있는 반포지역은 64~65%, 서울대입구는 63%, 강동역은 57%, 경희대(회기역)는 63%를 기록했다. 가장 두드러진 상권은 구로디지털단지로 회복률이 55%에 머물렀다. 서울 전지역의 유동인구 회복률은 72.5%과 비교해볼 일이다. <지도11>은 서울시 305개 전철역세권 중에서 코로나 이후 유동인구의 회복세가 가장 저조한 지역들이다.

코로나 이후 유동인구 회복 최상위 상권들👀

그림3

<지도12> 서울시 코로나 3년차 역세권별 유동인구 회복 최상위 상권(2022년 3월 기준)

<지도12>는 서울 전체 305개 전철 역세권 중에서 코로나 회복세가 가장 뚜렷한 최상위 15개를 표시했다. 여의나루는 코로나 이전으로 100% 복귀했고 심지어 중앙보훈병원 상권은 코로나 이전보다 더 높은 유동인구를 기록했다. 15개 역세권을 살피기 위해 우선 인공위성 영상을 올려봤다. 네이버, 카카오, 구글 온라인 지도를 이용하면 누구나 살펴볼 수 있다. 가장 두드러진 패턴은 가까이 자연녹지와 접근성이 편리한 공원녹지를 배후에 두고 있다는 점이다. 그게 아니라면 야외활동이 편리한 동선 안에 위치한다.

<지도12>의 분석 시사점은 현재 사장님들의 식당위치를 녹지 가까이로 이전하자는 이야기가 전혀 아니다. 왜 사람들이 <지도11>의 역세권을 꺼려하며 <지도12>의 상권을 선택하는가? 의문을 던지는 것이다. 그리고 음식점 고객들의 마음과 선택기준을 다시 점검해서 현재 매장의 매력요인, 환기, 채광, 테이블 거리, 대면접촉 동선, 서비스 수준을 업그레이드하는 데 있다.

현 시점, 고객이 생각하는 핵심 가치는?

부산서면갈비집

※부산 서면의 갈비집 내부 모습(출처: 네이버 블로그)

코로나 이후 일자리의 구조가 바뀌고 있다. 컴퓨터를 이용한 근로자들은 재택·원격 근무의 비율이 급격히 늘었다. 대면 서비스업도 불특정한 다수의 고객을 응대하는 업종은 일자리의 규모가 점점 축소되며 택배·물류 일자리가 늘어나고 기계와 자동화가 빨라질 전망이다. 이런 굵직한 트렌드는 직장인 중심의 상권의 유동인구가 코로나 이전으로 회복되기 어려운 근거가 된다. 그러니 장기추세에 대응하는 변화전략이 필요하다.

사장님들이 다시 챙겨야하는 포인트는 갑자기 식당 벽면에 수직가든을 시공하는 것이 아니다. 각 매장마다 입지한 조건은 천차만별하다. 지하 매장도 있을 것이고 면적이 넉넉하지 않은 곳도 있을 것이다. 다만, 다시 고객의 눈으로 혼자건 단체건 코로나 국면에 가장 꺼려지는 ‘밀폐·밀접·밀도’를 피해 어떻게 ‘안심·쾌적·즐거움’을 누릴 수 있을지 세부적으로 점검하고 바꾸는 일이다.

글 : 송규봉
지리학자 / 연세대학교 생활환경대학원·국민대학교 AI.빅데이터 MBA 과정 겸임교수 / 미국 와튼경영대학원 지리정보시스템(GIS) 연구소 연구원 / 하버드대학교 GIS 컨설턴트

송규봉 교수