궁금했던 상가임대차 분쟁 🏚️ Q&A로 확인해보세요

작성일 2024.06.06

사장님 안녕하세요😀

올해 1~4월 폐업으로 지급된

노란우산 공제금이 지난해보다

20% 늘면서 사상 최대를 기록했는데요.

사장님들이 폐업(혹은 창업)을 할 때

가장 큰 고민 중 하나가 건물주(임대인)와의

상가임대차 분쟁이죠.

최근 소상공인시장진흥공단이 실제

사장님들이 겪는 다양한 상가임대차 분쟁

사례를 Q&A로 정리해 공개했는데요.

또한 관련한 내용으로 법률 상담도 

해준다고 하니, 오늘 장사소식에서

자세히 확인해보세요!

📮오늘 장사소식 이런 내용이에요

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📑상가임대차 분쟁 Q&A 주요 내용이에요

👳‍♂️임대기간 동안 시설에는 전혀 손을 대지 않았는데, 임대인이 바닥, 벽, 천장이 노후 됐다며 동일한 재질로 다시 공사를 하라고 해요. 이 요구를 들어줘야 하나요?

✅아니오. 임대인의 요구대로 하지 않으셔도 됩니다.

계약기간 동안 상가를 임대해 사용하면

시간이 흐르면서 바닥이나 벽, 천장 등은

당연히 노후화 될 수 밖에 없습니다.

사장님이 임의로 상가를 개조하는 등

특별한 책임이 없다면, 이에 대해 법원은

"당연히 낡는 것(통상의 손모)"이라며

임차인이 비용을 부담하지 않아도 된다고 봅니다.

이런 통상의 손모에 대한 감가상각비나

수선비는 모두 임대인이 부담해야 합니다.

👳‍♂️임대인이 원상회복을 하지 않아도 된다고 하는데. 임대인 말만 빋고 원상회복을 안 해도 되나요?

✅네. 하지 않으셔도 됩니다.

임대인과 임차인은 약속을 통해 

원상회복 의무를 면제할 수 있습니다.

임대차계약 역시 개인 간의 약속이기 때문에,

사회상규에 반하거나, 권리 남용이 아닌

원상회복 의무 면제는 가능하죠.

다만, 말로만 원상회복 의무를 면제해 주겠다고 한 뒤

말을 바꿔서 다시 요구하는 경우도 종종 있어요.

원상회복의무 면제를 약속했다는 사실을

임대차계약서나 별도의 문서에 기재해

각자 서명해 한 부씩 보관해두는 걸 추천드립니다.

👳‍♂️임대인이 보증금에서 원상회복비용을 공제한다고 하는데요. 요구에 따라야 하나요?

✅아니오. 임대인의 요구에 응하지 않아도 됩니다

물론 임차인에게는 원상회복 의무가 있지만,

원상회복비용을 반드시 보증금에서

공제해야하는 것은 아닙니다.

물론 합의하에 보증금에서 원상회복비용을

공제할 순 있지만, 이 경우에도 공사업체에 따라

원상회복비용이 달라질 수 있음으로, 반드시

임대인이 제시하는 비용을 수용할 필요는 없어요.

적절한 공사업체를 선정하여 그 비용으로

보증금에서 공제할 것을 합의하는 것이 좋습니다.

👳‍♂️건물 누수로 몇 주간 영업을 못했는데, 임대료를 내야 하나요?

✅영업을 못한 기간은 임대료를 낼 필요가 없습니다.

건물에 누수가 생겼고, 누수의 원인이

임차인에게 있지  않다면, 임대인에게 

수선의무가 발생합니다.

그리고 임대인이 수선 책임을 하지 않아

임차인이 (누수로) 건물 사용을 못했다면

그 기간 동안의 임대료 전액이나 일부를

지급하지 않아도 된다는 게 법원의 판단입니다.

👳‍♂️"사정이 어려워서 3달 동안 임대료를 못냈다가 나중에 한번에 갚았습니다. 그 때는 별 말 없었는데, 얼마 전 계약 갱신 요구를 하니 임대인이 거절했습니다. 권리금 회수 기회도 보장 못한다는데 정말인가요?"

✅네, 이런 경우에 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

상가임대차보호법에 따르면 임차인이

임대료를 내지 못해, 연체된 액수의 

총액이 3개월(3기)분에 달하면 

계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

임대료 전액을 연체한 것이 아닌

일부만 연체한 경우*에도, 연체액이 

3개월 분에 달했다면 동일하게 

계약갱신 요구를 거절할 수 있어요.

*예시) 6개월 간 임대료를 1/2씩만 낸 경우 

또한 이런 경우에는 권리금 회수

기회도 보호받지 못합니다.

👳‍♂️임대인이 재건축을 이유로 갱신요구를 거절했는데, 이래도 되는 건가요?

✅아니오. 재건축을 이유로 갱신요구를 거절하기 위해선 일정한 요건이 필요합니다

상가임대차법에 따르면 재건축을

이유로 계약 갱신을 거절하는 건,

아래 3가지 조건 중 하나에 해당해야 합니다.

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우

이 중에서 <나> 안전사고의 위험을

이유로 들어 재건축을 해야 한다고 하는 경우엔

사고 위험이 정말 존재한다는 사실을

뒷받침할 안전진단서 등 객관적 자료 필요합니다.

👳‍♂️임대차 계약 기간을 채우지 못하고 나가면 중개수수료는 임차인이 부담하나요?

✅아닙니다. 그런 경우에도 중개수수료는 임대인의 부담입니다.

임대차계약 도중 임차인이 계약을 해지하는 경우,

임차인이 중개수수료를 부담하는 관행이 있는데요.

법적으로는 잘못된 관행입니다.

임대차계약 종료와 함께 임대인과의 법률 관계가

끝난 임차인이 중개수수료를 지급할 이유가 없죠.

다만, 임대차계약 기간 내 임차인이 계약을 해지할 경우

중개수수료를 임차인에게 부담하게 하는 약정은 가능합니다.

👳‍♂️처음 점포에 들어올 때 임대인에게 권리금을 지급했는데, 돌려받을 수 있나요?

✅특수한 경우에만 가능합니다.

원칙적으로 권리금은 임차인과 새 임차인 등

임차인 사이에 성립하는 겁니다.

그러나 임대인에게 권리금을 지급했고,

임대인의 사정으로 임대차계약이중도 해지돼

약정대로 영업을 하지 못한다면, 그 기간에

비례해 권리금의 일부를 반환받을 수 있어요.

그러나 정상적으로 임대차 계약이 종료됐다면

임대인에게 지급한 경우라 하더라도 임대인으로부터

권리금을 반환받을 수는 없습니다.

권리금은 신규 임차인에게 받으셔야 해요.

👳‍♂️신규 임차인을 임대인에 주선해줬는데, 임대인이 높은 임대료를 요구해 계약이 깨졌어요. 권리금을 못 받게 댔는데, 임대인에게 책임을 물을 수 있나요?

✅임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

임대인이 신규 임차인에게 요구한 임대료가

주변 상가건물 임대료 등 시세에 비해 현저히

고약을 요구한 것으로 인정된다면, 임차인이

임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

상가임대차보호법은 강행규정*이므로 

임대차계약서에 "권리금을 주장하지 않는다"는

내용의 약정이 있더라도 이는 무효고,

손해배상 청구가 가능합니다.

(*강행규정: 당사자들의 의사와 상관없이 적용되는 법)

👳‍♂️신규 임차인과 권리금 계약을 따로 체결하지 않았는데, 권리금을 받을 수 있나요?

✅불가능합니다.

권리금 계약은 신규 임차인이 임대인과

체결하는 임대차 계약과는 별도의 계약입니다.

임차인이 신규 임차인과 별도의 권리금 계약을

체결해야 권리금을 받을 수 있습니다.

국토부는 권리금 계약 체결을 위한 

표준권리금계약서를 만들어 제공하고 있어요.

권리금 계약 시 이용하시면 좋습니다. 

더 많은 사례의 Q&A는

아래 게시물을 참고해주세요!

>>폐업 재기 소상공인들을 위한 상가임대차 QnA 60선

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한편 소상공인시장진흥공단은

폐업(예정) 소상공인이 이와 관련한

법률 상담을 받고 싶다면, '원스톱 폐업지원의

법률자문서비스'를 이용할 것을 추천했는데요.

희망리턴패키지 원스톱 폐업지원은

법률자문 이외에도 사업정리 컨설팅,

채무조정 지원, 점포철거 지원 등 다양한

서비스를 패키지로 드리는 지원사업입니다.

더 자세한 내용은 아래 홈페이지를 참고해주세요!

>>원스톱 폐업지원이란?

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