Q. 가게 원상복구 어디까지?

안녕하세요, 폐업119-배민외식업광장 전문가 Q&A 수석 컨설턴트 박영훈입니다.

계약서에는 원상복구 시 처음 분양시 상태 처럼이라고 적혀있지만 4번째 주인인데

폐업할 때 꼭 계약서 대로 새것으로 만들어야 하는지 문의하셨네요.

답변드리겠습니다.

원상복구라는 것을 단순하게 현재 시설의 철거만을 생각하셨는데 처음 분양 시라는 표현을 근거로

임대인이 내부 전체의 마감 시공까지 원하는 상황으로 보입니다.

이렇게 마감 시공까지 하는 경우에는 보통 철거공사비의 2배이상 증액되기 때문에 사장님들께서

금전적으로 부담을 많이 느끼시곤 합니다.

그래서 폐업하시는 사장님들께서 어떻게 공사비를 줄일 수 있을지 많이들 고민하시는데 가장 좋은

방법은 임대인과 원만하게 협의 하시는 것입니다. 상태가 좋은 부분은 공사범위에서 제외한다거나,냉난방기 등 금전적 가치가 있는 설비를 존치하는 대신 천장공사를 제외한다거나, 특정부위는 공사를 제외하는 대신 현금보상을 한다거나 하는 방식입니다.

하지만 임대인의 성향에 따라서 이러한 협상 시도가 전혀 효과가 없을 수도 있습니다. 사장님께서도 답답하다고 표현하신 것으로 보아 아마 임대인과 의사소통이 원활하지 않은 것 같습니다.

원만한 협의가 이루어 지지 않을 경우 마지막 수단은 소송으로 법원의 판단을 구하는 것입니다.

계약서에 명시되어 있기 때문에 패소가 자명하다고 생각하실 수도 있지만 판사는 계약서에 적혀

있다는 단편적인 사실만을 보지않고 종합적인 상황과 형평성을 고려하기 때문에 다른 결과가 나올 수도 있습니다.

만약 법적인 판단을 구한다면 사업주는 분양 당시라는 표현을 건물의 골조가 완성되어 있는 수준

으로 생각하여 계약을 체결하였고 분양당시가 어떤 상태인지에 대한 설명을 전혀 듣지 못하였다는 것을 강조해야 할 것으로 보입니다.

또한 임대차 계약의 본질상 임차목적물의  감가나 노후화는 당연히 예정되어 있는 것이고 따라서 임차목적물의 훼손과 가치감소에 대한 비용을 임차료에 포함하여 지급하였는데 계약 종료 시 자연감소분의 원상회복 비용까지 임차인이 부담하게 하는 것은 임차인에게 예상치 못한 손해를 야기하는 행위이며 계약 당시 이러한 취지의 약정을 하면서 구체적인 설명을 제공하지 않아 임차인의 착오를 야기했다는 논리의 주장을 해야될 것으로 생각됩니다.

객관적으로 사장님께 불리한 상황인 것은 맞지만 위의 설명대로 일부 임대인의 부당함을 주장해 볼 여지는 있다고 판단되며 법적조치와 관련된 구체적인 내용은 변호사와 상담하여 대처하시기 바랍니다.   

폐업을 고민하고 있는 사장님께 조금이나마 보탬이 되었길 바랍니다.

사장님의 새로운 출발을 응원합니다. 감사합니다.