Q. 폐업 후 원상복구와 원상복구시 야간공사를 요구합니다.

안녕하세요, 폐업119-배민외식업광장 전문가 Q&A 수석 컨설턴트 박영훈입니다.

영화관에 인접한 매장을 임차하여 5년간 운영하다가 폐업하였는데

1. 다음 임차인 구해지면 협의 하기로하여 간판철거와 팬스공사를

해놓았는데 임대인이 원하면 원상복구를 진행해야 하는지?
2. 임대인의 야간공사 요구를 반드시 수행해야하는지?
3. 5년이 지났는데 벽 석고보드 마감에 도배지까지
원래 있던상태로 해놓으라는데 요구대로 해야하는지?

문의하셨습니다. 답변드리겠습니다.

1. 임차인은 임차하여 사용하던 점포를 반환할 때 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 이는 임대차 계약서와 민법에 의해 발생하는 의무입니다.

적어주신 내용으로 봤을 때는 임대인이 사장님의 원상회복 의무를 면제시켜주기로 합의했다기 보다는 원상회복의 범위를 후속 임차인의 의견을 반영하여 합리적으로 설정하기 위해 잠시 보류한 것으로 판단됩니다. 따라서 임대인이 요구하면 원상복구를 해주는 것이 타당하다고 생각됩니다.

2. 영화관이 입점할 정도의 규모를 가진 건물이라면 아마도 집합건물일 것입니다. 따라서 각 호수별 임대인이 다를 것이고 이러한 경우 일반적으로 각 호실의 공사와 관련된 통제를 관리실에서 합니다.

전유부분의 공사내용에 대해서는 관리실이 통제할 권한이 없지만 공사를 하게 되면 필수적으로 공용부분을 사용하게 되고, 공사시간 및 방법에 따라 인접 호실에 피해를 줄 수 있기 때문에서 관리실에서 내규에 따라 공사업체를 통제하는 것입니다.

통상 영화관이 입점해 있는 건물의 철거공사가 제일 까다로운 편인데 말씀하신대로 최소한의 시간과 새벽시간만을 이용한 공사를 요구하기 때문입니다. 그러한 영화관 측의 요구를 임대인이나 관리실이 함부로 무시할 수 없는 것이 공사소음으로 인해 컴플레인이 발생한다면 영화관 측은 즉각 환불하고 관리주체와 피해를 준 상대방에게 손해배상을 청구할 것이기 때문입니다.

따라서 공사시간에 관한 약정이 관리규약과 임대차 계약서에 명시되어 있지 않더라도 관리실 또는 임대인의 공사시간 준수 요구를 무시할 수 없는 것이 현실입니다. 하지만 소음과 진동이 발생하는 공사 외에 크게 소음이 발생하지 않는 작업이라면 상황에 따라 주간시간이라도 문을 닫아놓고 내부에서만 일부 작업을 진행할 수 있습니다.

3. 원상복구 기준에 관해서는 임대차 계약서 상 원상복구 의무에 대해 규정한 내용을 다시한번 살펴볼 필요가 있습니다. 만약 임대차 계약서 상 특별히 공사범위 또는 내용에 대해 구체적으로 약정하고 있지 않다면 대법원 판례에 따라 계약 당시의 모습이 기준이 될 것입니다.

그러나 계약 당시의 모습이 석고보드와 도배, 페인트로 마감된 모습일지라도 5년이 지났으니 그 가치가 모두 감소되었다고 주장하고 싶으신 듯 합니다. 실제로 우리 법원은 임대차라고 하는 계약의 본질상 임차목적물의  감가나 노후화는 당연히 예정되어 있는 것이므로 통상적인 사용으로 발생하는 임차목적물의 훼손과 가치감소에 대한 비용은 임차료에 포함되어 있다고 보고 있습니다. 

그러나 그 부분에 대한 판단은 소송으로 법원의 판단을 받아봐야 어느 정도 수준이 적정한 수준인지 시시비비를 가릴 수 있을 것입니다. 기존 시설의 훼손과 가치감소가 통상적인 사용으로 발생한 것인지, 혹시 사장님의 사용목적에 맞게 변경하여 사용하기 위해 개조하다가 훼손된 것은 아닌지, 통상적 사용으로 5년의 시간이 지난다면  기존 석고보드와 도배가 기능을 할 수 없을 정도로 훼손되어 철거되는 것이 정말 타당한 것인지 사장님의 주장을 재판에서 입증할 수 있어야 소송에서 사장님께서 원하는 결과를 얻을 수 있을 것으로 생각됩니다.  

법적인 부분과 관련한 심도있는 상담은 변호사와 진행하시길 바랍니다.

폐업을 고민하고 있는 사장님께 조금이나마 보탬이 되었길 바랍니다.

사장님의 새로운 출발을 응원합니다. 감사합니다.