Q. 11년째 장사하고 있어요

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

사장님께서 폐업 고려 중 신규임차인으로부터 권리금을 지급받으려고 하는 상황에서 만약 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 거부할 경우 사장님은 권리금을 지급받지 못하고 상가를 비워주어야 하는지에 대해서 문의 주셨네요. 답변드립니다.

상가건물 임대차보호법에 의하면, 임대인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하여 임차인이 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 됩니다. 

따라서, 임대인은, 사장님이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 사장님이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차하였거나, 서로 합의하여 임대인이 사장님에게 상당한 보상을 제공하였거나, 사장님이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하였거나, 사장님이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하였거나, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우이거나, 임대인이, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 또는 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가 아니라면,

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유, 즉 사장님이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나, 사장님이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있거나, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였거나, 임대인이 선택한 신규임차인이 사장님과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급했다는 등의 사정이 없다면, 임대인은 사장님이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하지 못합니다.

만약 임대인이 임대차계약을 거절할 경우, 사장님은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 손해배상액의 범위는 신규임차인이 사장님에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 소멸시효가 완성되어 소멸합니다.

위 손해배상액의 범위와 관련하여, '임대차 종료 당시의 권리금'은 가령 연간 평균 매출액 등에 의한 객관적인 금액으로 만약 소송 중이라면 감정을 통하여 정하여 지게 되로, 이 금액과 실제로 신규임차인으로부터 지급받기로 한 권리금 중 적은 금액을 한도로 한다는 의미입니다.

결론적으로, 만약 임대인이 사장님이 데리고 온 새로운 임차인과 임대차계약을 해주지 않으면 사장님은 임대인을 상대로 권리금에 상응하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

요즘 경기침체로 힘들어하시는 사장님들이 많이 계시는데 힘내시기 바라고, 위 답변이 사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.