Q. 건물주가 계약내용을 계속 바꾸는게 괜찮나요?

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

1년마다 상가건물임대차계약을 갱신할 때마다 전물주 측에서 공동전기요금을 관리비와 별도로 지급한다는 규정, 계약종료 50일 전에 통보하지 않으면 계약은 갱신한다는 규정 등을 추가시키는 상황에서 불공정계약인지 여부에 대하여 문의주셨습니다. 건물주의 일방적인 태도에 대해 임차인 입장에서 답답할 수도 있는 상황으로 보입니다. 답변 드립니다.

만약 건물주 측에서 상가임대차법에 따라 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 문의 주신 추가한다는 내용으로 조건을 변경한다는 통지를 한 경우 그 수용 여부는 임차인인 사장님 측에 있게 되는 것이고, 이를 수용하여 임대차가 갱신되었다면 그 변경된 내용으로 임대차가 유지될 수밖에 없을 것입니다. 변경된 내용이 계약 효력에 영향을 줄 정도로 불공정하다고 보기는 어렵다고 판단됩니다.

그리고 갱신 관련 추가 조항에 대해서는 일응 유효하다고 볼 수 있겠으나, 상가임대차법에 따르면 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되고 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있도록 규정하고 있고 이는 편면적 강행규정으로 위 규정에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없게 됩니다.

그런데 건물주가 다른 지엽적인 규정을 추가하는 등으로 조건을 변경하여 갱신하도록 하는 경우 위 규정에 해당되지 않아 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 없다고도 볼 수 있겠으나, 해석상 다툼의 여지가 있겠지만, 건물주가 위 규정의 기간 내에 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에 해당되고, 건물주가 추가한 내용은 자동 갱신조항으로 임차인에게 법상 인정되는 해지권을 제한하는 내용으로 위 법에 위배되어 불리하여 효력이 없다 할 것이므로, 사장님 입장에서는 건물주가 추가한 내용에도 불구하고 언제든지 해지통고를 할 수 있을 것으로 보이고, 그렇게 되면 통고받는 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다.

해석 등에 관하여 위와 다른 의견이 있을 수 있다는 점을 다시 한 번 말씀드립니다.

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.