Q. 임대인의 근저당과 지상권설정

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

임대인이 2016년경 은행에 근저당권과 함께 지상권을 설정하였고, 이후 2019년경 추가로 근저당권을 설정한 상황에서 만약 임대인이 대출금을 갚지 못할 경우 지상권을 가지고 있는 은행에서 권리 행사를 어떻게 하는지에 대한 관례 등에 대해 문의하셨습니다. 답변드립니다.

정황으로 보아 근저당권 설정의 당사자들인 임대인과 은행이 그 목적이 된 부동산 위에 차후 지상권 등 용익권일 설정되거나 건물 또는 공작물 등이 축조, 설치되는 등으로 그 부동산의 담보가치가 하락하는 것을 막는 것을 주된 목적으로 하여 은행 앞으로 근저당권과 함께 지상권을 설정한 것으로 보입니다. 이 경우 만약 임대인이 대출금을 갚는다면 피담보채권이 소멸하므로 근저당권과 함께 지상권도 소멸하게 됩니다. 반대로 임대인이 돈을 갚지 못하면 보통은 은행에서는 근저당권을 실행하여 경매를 통하여 자금 회수에 나아갈 것이고 담보가치 보존을 주된 목적으로 설정된 지상권을 별도로 행사하지는 않는 것이 통상적인 모습입니다. 다만 이는 통상적인 관례가 그렇다는 것이고 법적인 권리행사를 구체적으로 어떻게 할 것인가는 사안마다 권리자에게 달려있을 것이니 참고바랍니다.  

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.