Q. 상가불법건축물관련 하여 궁금합니다?

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

임차하여 1년 2개월 동안 이용하고 있는 상가 출입문 안쪽에 불법건축물에 해당하는 주차장부지가 있는데, 임대차계약 당시 건물주나 공인중개사 측으로부터 이에 대한 고지를 받은 바 없고, 인테리어 완공 후 영업허가를 받은 후 공무원으로부터 불법건축물 고지 받은 후 이를 임대인에게 알리지 않고 임시칸막이를 하여 1년 동안 이용하고 있고, 명의를 처 명의에서 사장님 명의로 바꾸면서 인테리어 비용이 7천만원 소요되었고, 현재 건축주는 불법건축물 부분에 대해 철거해야 한다고 하는 상황에서 사장님이 할 수 있는 방법, 홀 매출 감소, 가게를 내놓았을 때 피해 등에 대해 문의주셨습니다. 답변드립니다.

임차한 상가에 불법건축물 부분이 있고, 이로 인해 영업에 큰 지장을 받는 등 임대차 계약 목적을 달성하기 어려운 상황이라면 이는 계약 해지 사유가 되고 손해가 있다면 손해배상청구도 가능할 것입니다.

그런데, 불법건축물에 대한 사정을 알고 나서도 계약을 해지할 수 있음에도 하지 않고 계속 임대차를 유지하며 영업을 하였다면, 그 사이에 발생한 손해에 대해서는 그 배상을 청구하기 어려울 것으로 사료됩니다.

임대차기간 동안 임차목적물에 투자한 비용은 비용을 들인 측에서 자료 등으로 확인이 가능한 부분일 것이고 이를 토대로 필요비나 유익비에 대해 상환청구를 할 수 있을 것입니다.

불법건축물 부분으로 인해 새로운 임대차계약 체결이 어려워 사장님이 기존 권리금회수 기회를 보장받지 못한다고 한다면 이는 불법건축물 부분에 대해 고지받지 못하여 발생한 손해로 평가하여 그 배상을 받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

그리고 공인중개사가 불법건축물 부분에 대해 알고 있었거나 확인을 했더라면 알 수 있었음에도 알지 못하여 고지하지 못하거나 계약서에 기재하지 못했다면 이는 소위 중개사고로 손해배상책임이 있을 것으로 생각됩니다. 구체적인 사실관계에 따라 위 의견들과 다른 견해가 있을 수도 있을 것입니다. 

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.