Q. 재개발고지를 받지못하고 영업을 하다가 나가게되었습니다

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

재작년에 건물관리대리인 및 전임차인과 사이에 2년 계약으로 권리금을 주고 상가 영업인수를 하여 영업을 해 오던 중 재개발사업시행으로 인해 상가를 재개발조합 측에 인도하고 나오게 된 상황에서 권리구제를 받는 방법에 대해 문의를 주셨습니다. 답변드립니다.

먼저, 건물임대인이나 임차권양수도를 하는 전임차인은 재개발계획과 같은 중요한 사항에 대해서는 계약 상대방인 사장님에게 고지할 의무가 있다고 할 것이므로, 이를 제대로 알리지 않아 사장님이 그러한 사정에 대하여 알지 못한 상태에서 계약을 체결하고 이후 계약대로 상가를 사용수익할 권리를 잃게 되었다고 한다면, 건물임대인과 전임차인은 모두 사장님에 대해 담보책임 또는 채무불이행책임으로 손해배상책임이 있다고 판단되고, 그 범위는 남은 계약 기간 동안의 영업손실, 권리금 등이 될 것입니다.

다만, 계약서에 재개발계획에 대해 기재되어 있던 것으로 보이는데, 계약서에 재개발관련 내용이 가령 특약으로 기재가 되어 있었다고 한다면, 사장님 측에서 계약 당시 관련 설명을 듣지 못하였을 뿐만 아니라 그러한 계약서 내용을 인지하지 못했다고 하는 사정을 입증해야 할 것으로 보이고, 그렇지 못할 경우 계약 내용에 포함되어 서로 의사합치가 있었던 것으로 해석되어 손해배상을 받지 못할 가능성도 있어 보이는 상황입니다.

따라서, 일단 계약 당시 건물주와 전임차인 모두 재개발계획에 대해 알면서도 고지하지 않았고 이로 인해 사장님도 이를 알지 못하고서 계약을 체결했다고 하는 사실을 추가 대화 등을 통하여 확인하시고 재개발 미고지를 이유로 손해배상을 요구하거나 적절한 합의를 제안할 수 있을 것입니다. 재판은 합의 등이 안 될 경우 맨 마지막 수단일 것인데, 앞서 말씀드린 것처럼 계약서 재개발 관련 기재 내용이 불리하게 작용할 수 있을 것입니다. 

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.