Q. 새로운 건물주가 재건축 한다고 합니다.

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

2022년 3월에 권리금을 주고 들어와 영업을 하고 있던 중 같은 해 10월에 건물주가 바뀌었는데 최초 임대차 계약 시 재건축 이야기가 없었고, 바뀐 건물주와 사이에 계약서를 새로 쓰지 않았고, 바뀐 건물주는 재건축 계획이 있다고 이야기하는 상황에서, 계약서를 법적으로 다시 작성해야 하는지, 기존 권리금을 포기해야 하는지 문의주셨습니다. 답변드립니다.

상가건물 임대차보호법에 의하면 임차인이 건물 인도를 받고 사업자등록을 하면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력(대항력)이 생기고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로, 새로운 건물주와 사이에 계약서를 새로 작성하지 않더라도 새로운 건물주는 기존 건물주의 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것으로 간주되어 사장님은 여전히 임대차관계를 주장할 수 있게 되므로 법적으로 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.

그리고 가령 건물이 노후, 훼손, 일부 멸실되는 등으로 안전사고의 우려가 있다거나 다른 법령에 의하여 새로운 건물주가 재건축을 반드시 할 필요가 있는 객관적인 사정이 있는 경우가 아니라면 임의로 재건축을 하겠다고 하는 사정만으로 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 방해할 정당한 사유가 될 수 없다고 할 것이므로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인이 되려는 자를 주선하여 권리금계약을 통해 권리금을 회수할 수 있을 것이고, 만약 건물주가 임의 재건축 이유를 드는 등으로 정당한 사유 없이 사장님이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절하는 등으로 권리금회수 기회를 방해한다고 한다면 건물주를 상대로 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 판단됩니다. 

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.