법률·상가임대차

Q. 코로나 시기 임대차 계약 후 갱신 시 임대료 인상 범위

명랑한 암매

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임대인은 저희와 계약하기 전에 보증금 3천만원에 350만원 임대 계약을 했지만 코로나가 터지면서 앞 전 계약자의 불이행으로 계약은 파기 됨.
저희와 20년 5월 보증금 500만원에 임대료 230만원에 계약하게 되었습니다.
매년 갱신을 하면서 임대료는 약 5% 인상을 하고 보증금도 증액하여 현재는 보증금 2천만원에 임대료 264만원 입니다.

24년 5월 갱신 시기가 도래함에 따라 임대인의 연락을 받았습니다.

주변 시세가 예전보다 상승하여 해당 면적은 약 500만은 받아야 하는 곳이기도 하고, 임대인이 감수하고 있는 은행 이자 및 재산세 등의 증가도 마이너스가 발생하기에
코로나 19 시기에 계약한 경우 선 계약보다 임대료가 감액 되었기에 원상 회복 시 임대료 인상 한도에 5% 룰이 적용되지 않는다는 것을 확인하였다고 함.

따라서 당시 선 계약자와의 계약서를 가지고 있어서 보증금 3천만원에 350만원 임대 계약이 유효함을 주장(실제로는 계약이 불이행 됨)할 수 있으며 이는 코로나 19로 인한 임대료 감액 후 원상 회복 사례와 동일하기 때문에 이는 서울시 임대차 분쟁조정 심의위원회 판결의 근거가 되는 것은 명확해 보임을 주장하며, 현 시세 적용은 아니어도 월세 350만원은 받을 수 있는 최소한의 월세로 보여진다고 합니다.

또한 임차인은 상가건물 임대차 보호법에 의해서 자동갱신청구권 행사를 주장할 수 있지만, 코로나 19 시기 계약의 경우 5% 룰이 적용되지 않으며, 위 사례를 적용해보면 이미 임차인에게 임대료 감면의 경제적 효익을 제공하고 있기 때문에 청구권 사용에 해당되지 않는다고 함.

저희 입장에서는 350만 임차 계약을 저희와 최초로 한 후 코로나 시기에 매출 감소가 있었으니 임대료 감액을 해주었다가 원상 회복을 말씀하시는거면 이해를 하겠지만,

1. 앞 전 계약자와의 파기 된 계약서를 근거로 당초 받기로 한 350만을 요구하는 부분이 맞는 내용인지 궁금하며,
2. 코로나 19시기에 계약한 경우에 갱신 청구권 및 상가임대차보호법 적용이 안 되는 건지 궁금합니다.
3. 만약 임대인의 요구가 무리한거라면 저희는 갱신 청구권의 약 5% 인상 범위에서 협의를 하면 되는건지요.