Q. 5%초과차임인상과 갱신시 임대인의 계약내용 변경요구

안녕하세요, 법률사무소 길-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 길기범입니다.

임차권 양도시 보증금과 차임의 인상 한도, 음료할일 적용의 범위, 임대인의 무리한 주장 유지시 대응방법에 대해 질문하셨습니다. 

1. 갱신계약 당시 이미 5%를 올렸으므로 임차권이 양도된다고 하더라도 다시 차임을 올릴 수 없습니다. 

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 

2. 임대인의 동의가 있는 임차권의 양도의 경우 임차인의 임대차계약상 지위가 동일성을 유지한 채로 양수인에게 이전됩니다. 이 경우 임대차보증금반환채권은 당연히 승계되는 것은 아니고 별도의 약정이 있어야만 승계됩니다(대법원 1998. 7. 14. 선고96다17202 판결). 

따라서 15가지 제조음료 외에는 할인적용을 하지 않아도 됩니다. 

3. 그럼에도 임대인이 무리한 조건을 요구할 경우 권리금 회수를 방해한 것에 해당하여 손해배상 청구가 가능합니다. 

 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.