Q. 계약만료 일을 지켜야하는지요~

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

13년차 매장운영 중이고, 8~9년 전 3월에 계약서 작성하고 해마다 연장계약서 작성이 없었고 3월이 계약 만료일인데, 계약서 작성 없는 연장 계약은 가간이 1년인지, 2년인지, 이번 8~10월 중으로 매장 운영을 안 하게 된다면 또는 다른 분에게 임대가 안 이루어진다면 3월 계약 만료일까지 임대료를 지불해야 하는지, 임대인에게 나간다는 통보하는 기간이 계약서 상 3월의 3개월 전인지, 상가임대차보호법상 10년을 넘긴 경우에도 계약상의 임대일을 지켜야 하는지, 아니면 계약일과 상관없이 3개월 이전에 통보만 하면 되는지 문의주셨습니다. 답변드립니다.

계약서 작성 없는 연장 계약은 문맥이나 내용의 취지로 보아 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고 임차인도 그 기간 내에 갱신요구를 하지 아니하여 그 기간 만료로 종전과 동일한 조건으로 다시 암대차한 것으로 간주되는 묵시적 갱신을 말씀하시는 것으로 보이고, 이 경우 법상 존속기간은 1년으로 보게 됩니다. 그리고 임대차 기간 도중에 임차인이 매장 운영을 안 하게 되더라도 계약이 존속하는 한 종료 전까지 차임을 지급해야 합니다. 다만 그 전에 묵시적 갱신이 된 임대차의 경우는 임차인이 언제든지 일방적으로 해지 통고를 하면 그로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 임대차가 종료되므로 그 이후에는 임대료를 지급할 필요가 없을 것입니다. 다만 이 때도 계속 영업을 한다면 임대차가 존속하는 것으로 간주되어 임대료를 여전히 지급해야 합니다. 그리고 계약기간 만료 전 임차인이 갱신을 거절하고 나가겠다고 하는 소위 계약 갱신거절권은 주택임대차보호법과 달리 상가건물임대차보호법에 명문 규정이 없어 해석상 논란이 있고 이에 대한 명확한 판례도 없는 것으로 보입니다. 따라서 기간 만료 전 언제까지 임차인이 일방적으로 갱신을 거절할 수 있는지 확답을 드리기 어려운 상황이고, 법상 인정되는 분명한 것은 묵시적 갱신인 되고 나서 임차인이 곧바로 일방적으로 해지하면 3개월 후 그 효력이 발생하여 계약이 종료한다는 점입니다. 이 경우 적어도 3개월이라는 시간 내지 그 기간 동안 차임에 대해여 임차인이 손해를 볼 수 있을 것인데 이에 대해 앞서 본 바와 같이 해석상 논란이 있고 상가임대차보호법의 보완이 필요하다는 의견이 많이 있는 상황입니다. 

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.