Q. 건물주 양도양수 동의

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

상가 월세 계약 체결 시 특약으로 건물주가 직접 운영 시 권리금을 요청할 수 없다고 정하였고, 매장을 다른 사람에게 양도하려는 상황에서 만약 계약 진행이 불가하면 건물주를 상대로 손해배상청구를 할 수 있는지 문의주셨습니다. 답변드립니다.

상가임대차법에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되고 만약 방해할 경우 임차인에게 손해배상책임을 져야 합니다.

그런데 말씀하신 사안에서 건물주가 직접 운영 시 권리금을 요청할 수 없다고 정한 특약이 문제인데, 그 의미가 명확하지 않고 임차인을 보호하기 위한 상가임대차법의 취지상 건물주가 직접 운영시 임대인에게 권리금 지급을 요구할 수 없다는 의미로 해석할 수 있을 것이고 그렇다면 이는 원칙적으로 임대인에게 권리금 지급 요청을 할 수 없다고 하는 당연한 내용을 정한 것으로 볼 수 있고, 권리금 규정과 다른 내용의 특약으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없도록 규정한 상가임대차법 규정, 그리고 기간 만료에 즈음하여 임대인이 직접 운영을 하겠다는 이유로 신규임대차 계약을 사실상 거절한 것으로 보이는 경우 신규임차인 주선을 굳이 하지 않더라도 손해배상청구를 할 수 있다고 하는 대법원 판례의 취지 등을 고려하면, 위 특약이 있다고 하더라도 임대차기간 만료 6개월부터 종료 시까지 사장님이 시뉴임차인을 주선하였는데 임대인의 태도로 신규임대차가 체결되지 않아 권리금 회수가 어렵게 된다면 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만 이와 달리 위 특약의 해석과 이를 근거로 임대인이 신규임차인과 계약을 거절할 정당한 이유가 있는 것으로 보는 견해가 있을 수도 있다고 하는 것을 참고하시기 바랍니다.

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.