법률·상가임대차

Q. 부동산 특약으로 합의하에 기재한다면 법적효력은 어디까

튼튼한 긴꼬리벵에돔

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페업 후 오래 방치된 2층 매장을 수리,보수,인테리어하여 만 2년 영업하였고, 개인 사정으로 더 이상 운영이 불가하여, 양도양수 할 계획입니다.
새 임차인까지 구하여 임대인(법인 건물임)에게 통보하고 승인해줄것을 요청하였으나. 향후 신축계획으로 양도양수가 안된다고 통보받았습니다.
단 입주한지 2년 조금 넘어 임대차보호법으로 `10년을 보장해주는바
31년도 까지 영업은 하라고 하네요.
신축계획은2년전 계약당시 전혀 언급은 없었고,영업기간내에도 별다른 의견은 전혀 없었습니다.
현 시점에서 말한 신축도 아직 일정이나 계획등은 없으며, 향후 31년 이후 할 수도 있으니 , 차후 임차인이 생겨 임대차 보호법에 따른 영업보장일수가 늘어나니 31년까지만 우선 하시라는 뜻을 내비추내요.
이에 본인이 당장 운영이 불가한데 더 영업을 하던지 시설권리비를 포기하던지 밖에 안들리는데..건물 평수가 제법있어서 시설권비도 제법 됩니다.
이에 임대인에게 제안을 하였습니다
부동산 특약으로 현 시점에서 남은 총 임대기간에서만 영업할 수있는 임차인을 들이는건 어떠냐?
그러니까 남은 7년으로 총 임대기간을 잡고, 향후 신축공사를 진행한다고 하면, 건물을 임대인 일정에 맞춰 비워주겠다.
다만 임대 만료 후 신,증축이 실행되지 않거나, 공사까지 기간이 남았고
영업의지가 있어 가능하다면 공사전까지 영업은 지속한다.
또한 임대기간 만료후 신축시 임대인의 공사일정, 기간에 맞쳐 진행하고
향후 건물에 대해 우선 입주권을 현 임차인이 갖는다
이렇게 특약을 넣고 조건에 맞는 임차인을 구하면 어떠냐..하고
제안을 했습니다.

여기서 임대인이는 그 특약사항이 법적으로 효력이 있는지 의문이 든다.
저 역시 부동산 계약시 임차인에게 불리한 조건은 법적 효력이 없다라고
본적이 있어서..
이게 합의하고 동의하에 이루어지면 법적효력이 발생하는지 의문이네요.
내용상은 임차인에게 불리할수 있으나.최대한 보호받기 위한 방편으로 제시를 했는데..말이지요..
부동산 특약 ! 합의하에 동의한다면..정말 법적효력 인정받을수 있나요?