법률·상가임대차

Q. 건물 누수로 인한 분쟁(영업손실로 인한 피해보상 등)

역삼동 고운 물사초

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안녕하세요.

내점과 배달 모두 운영하는 사장입니다.
건물은 85년도에 지어진 지하1층~지상3층 건물입니다.
저희는 1층 상가 3개중 1개를 사용하고 있습니다.

상황을 말씀드리면,
지난주 일요일(12/1)부터 주방과 홀 경계에서 물이 새는부분을 발견했고,
건물주에게 즉시통보했으나 건물문제가 아닌것 같다고했고, 인테리어업체는 시공한부분에 누수가 있을수가 없다고 둘다 발뺌하여, 누수탐지 업체를 자체적으로 불러서 주방바닥을 뜯어냈습니다. (물기가 조금씩 보인건 11/27인데 쇼케이스나 주방물청소등으로 조금 넘친줄 알았음)

<인테리어 업체 손해배상 청구건>
1차로 10개월밖에안됐는데 인테리어업체에서 작업한 하수배관(상수X)에 크랙이 확인됐는데, 이부분은 하자보수 기간이 1년이 남아있기도하고, 배관 접합부 소켓에 완전히 결착이 안된것과 본드칠이 안되있는 부분을 확인했고, 주방바닥에 시멘트가 아닌 스티로폼으로 단을 높인것도 확인된상태로, 별도로 손해배상 청구진행예정입니다.
우선 영업시간이 오전11시~익일 오전3시까지라 영업시간외에 진행해야해서 3일간 누수검사 및 철야작업과 재시공작업으로 인해 1,100만원의 공사비가 지출된 상황이고,
증거가 있는상황이기때문에 인테리어 업체는 하자보수 공사를 해주겠다고하는데, 제대로 시공을 하려면 공사비가 1,500만원정도는 추가로 나올것으로 예상하고, 주방집기를 다 빼고 전체공사를 해야해서 일매출 350만원 이상 나오는 가게를 3~7영업일을 장사를 못하게 되는 상황입니다.
저희는 장사를 못하면 마케팅진행해서 쌓아온 가게주문수등이 바로 하락하기때문에 마케팅비용등까지 포함할 수 있을지?
추가로 긴급보수한 비용과 홀 벽과 하부장, 바닥 들뜸 현상등에 대해 비용으로 보존 받으려고하는데, 변호사님을 통해 내용증명과 손해배상청구를 하면 되는 걸까요? 추가로 주변사장님들말로는 폐업을 해버리는 경우가 있다는데, 이경우는 녹취가 있고 책임자인 대표랑 통화를 했기때문에 개인에게 민사로 소송을 걸어야한다고 들었습니다.

정리) 공사비+집기 피해비+영업손실비에 대한 손해배상 청구 방법 및 가능유무(마케팅비도 포함 가능할지)

<건물주 손해배상 청구건>
2차로 긴급공사이후에도 지하에 물이 셀수있다고하여 지하 임차인에게는 즉시 해당사실을 통보해뒀고, 지난주 목요일(12/5)부터 물이세기시작하여 현재까지 5일간 1시간마다 물을 퍼내고있었는데, 금요일에는 손해사정사도 와보더니 물양이 도저히 저희 문제로 인한 보수가 아닌듯하여 건물주에게 재통보하고 금일(12/9) 저희문제가 안잡힌건지, 저희문제가 아닌 건물문제는아닐지 다시한번 누수탐지진행결과(청음,내시경,압테스트) 저희문제가 아닌 건물 상수관 문제라고 설명들었습니다.
이에 저희가 피해자로 상황이 바꼇는데, 계약당시 인테리어 공사등을 이유로 건물도면을 요청했으나 받지못했고, 85년도 건물이라 건축물대장열람해도 도면이 없습니다.
그래서 건물주의 얘기를 바탕으로 상수관 위치나 건물구조를 파악하고있는 실정인데, 계속해서 말이 바뀌고 있는상황입니다.(화장실에서 식당들 배관을 뺏다고 했다가 다른데서 물을 끌어오고있는 것 같다는 등)
여기서 쟁점은 이전에 미용실이 쓰던 자리를 양도양수받은것인데, 그쪽에서 작업한것까지 저희의 하자범위에 들어가는거라고 주장하고있고,
누수업체 및 전임차인(미용실사장님)까지 확인한결과 건물주가 건물바닥이나 벽등 훼손시키지 말라고해서 원배관에서 계량기만 추가로 단것밖에 없다고 확인받았고, 저희는 하수관을 별도로 연결한것외에 상수배관을 건드리지도 않았으며, 미용실에서 달았던 계량기와 배관들은 물이안셉니다. 결국 건물1층 메인 계량기부터 세입자 계량기까지의 배관사이에서 문제가 일어난 것임에도 저희문제라고 주장하는 부분입니다.
추가로 위와같이 자기잘못이 아니라고 하면서도 다른 설비업자를 불러 공사하겠다고 하는 상황인데, 계속 자기잘못이 아니라는 부분의 가설을 만드려고 하는 행위로 보여지며, 작업의 경우도 악의적인 영업방해로 보여지는 행위를 하고있는데, '임차인은 임대인이 임차 상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 떄 이를 거절하지 못한다'라는 조항이 있지만, 영업을 3시간에서 길게는 하루이상 못할수도있는데 그건 저희가 협조해야하는 부분이라고만 우기고 피해보상에서 논외로 하려고 하는상황입니다. (저희가 공사하면 옆집도 물을 못쓰는데 그쪽엔 통보도 안한상황이고, 오히려 저희가 임차인들에게 내용을 공유해주는 상황)
저희 특약에는 '전기, 수도 등의 임의 가설로 인한 화재 및 누수시는 임차인이 물적 금전적 모든 책임을 지며, 보증금으로 복구비용을 우선 변제 할 수 있다'는 내용 외에는 하자관련 내용이 없는데,
여기서 전임차인과의 통화녹음내용과 저희 인테리어회사가 전임차인과 계약하여 철거까지 맡았기 때문에, 사진을 공유해서 보관중인데, 저희가 임의로 추가로 가설한 부분은 없는상황입니다.

정리) 임대인이 주장하는 건물의 하자가 저희문제라고 우기는 부분에 대한 법적인 대처방안이 있는지? 영업 외 시간이 7시간 가량 있음에도 아침작업만을 요청하는 상황에 대해서 계약서상 사용관리수선 조항으로 인해 저희가 무조건 요구를 수용해야하는지? 추가로 영업전에 긴급수리가 되면 2차 피해로인한 누수검사비+집기 피해비 등만 청구하려고하는데, 만약 가게영업을 아예못하게되면 이에대한 피해보상청구까지 어떻게 진행해야하는지?

등에 대해서 고견을 구합니다.
8일동안 하루 1시간씩 자면서 가게에서 먹고자고 대처하고, 작업청소에 다른임차인쪽 피해관리도 저희만 한상황입니다. 제발 도와주세요.