Q. 상가가 경매로 넘어갔는데배당요구를하지않았을때 대응방법

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

영업 중인 가게가 경매로 넘어갔는데 배당요구 신청을 하지 못한 상황에서 몇 가지 질문을 주셨습니다. 차례대로 답변드립니다.

1. 선순위 근저당권자가 있어 후순위 임차권을 가지고 있는 상황에서 배당요구신청을 하지 못하였다면 배당요구 통지가 제대로 되지 않아 배당요구신청을 하지 못하였다는 등 사장님의 잘못이 아니라고 볼만한 사유가 없다고 한다면 보증금 상당액을 회수하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

2. 선순위 근저당권이 있었다면 나중에 근저당권과 그 피담보채권이 함께 양도되었다고 하더라도 순위는 여전히 유지되는 것이므로 그러한 사유로 인해 후순위 임차권이 선순위 임차권으로 되지는 않습니다.

3. 후순위 임차권자는 배당요구신청을 하지 못한 경우 새로운 경락인을 상대로 보증금반환청구를 할 수 없습니다.

4. 후순위 임차권자는 대항력이 소멸하므로 새로운 경락인의 임차 목적물 인도 요구에 응해야 하고 응하지 않고 계속 점유 사용한다면 차임 상당의 부당이득반환의무가 발생합니다.

5. 이사 비용은 그러한 합의가 되었을 때 받을 수 있을 것이고 새로운 경락인이 이를 지급할 의무가 있는 것은 아닙니다.

6. 폐업 처리는 영업을 더 이상 안 하게 되면 해야 할 것이고, 가스나 전기는 영업을 하는 중에 필요하지 않은 상황이라면 끊어도 될 것이나, 이로 인해 새로운 경락인에게 손해가 발생한다고 한다면 이를 배상해야 할 수도 있을 것입니다.

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.