Q. 경매

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

임대인이 서로 다른 20평짜리 가게 2개를 임차하여(2년계약하여 13개월째 운영중) 시설인테리어 공사(공사비용1억이상)하여 영업 중인데, 1곳의 임대인이 은행빚이 많아 경매에 넘어갈 것 같다고 하였고, 경매받은 사람이 월세만 받고 계속 영업하게 되면 다행이지만 그렇지 않을 경우 사장님은 2곳에서 보증금만 받고 나와야 되는지, 아니면 1곳에서는 계속 영업이 가능한지, 그럴 경우 경매받은 사람이 반을 벽으로 해주는지, 경매에 넘긴 임대인으로부터 계약기간이 남아있어 시설 인테리어 손배는 받을 수 있는지, 경매 받은 사람에게는 아무것도 요구할 수 없는지, 남은 1곳의 임대인과의 관계는 어떻게 되는지 문의주셨습니다. 답변드립니다.

임차 목적물이 경매로 다른 사람에게 소유권이 이전되는 경우, 만약 임대인이 빚을 진 은행에 사장님의 임차권에 우선하는 선순위 근저당권이 있는 경우라면 경매와 낙찰 등으로 인해 사장님의 임차권은 소멸하여 점포를 비워줘야 하고, 반대로 사장님의 임차권이 은행 근저당권보다 선순위여서 대항력이 있다면 경매와 낙찰 등으로 건물 주인이 바뀌더라도 사장님은 남은 임대차 기간 동안 임대차를 주장하며 영업을 계속 할 수 있을 것입니다. 만약 경매 등으로 영업을 계속 하지 못하는 상황이 된다면 이에 따른 손해배상을 전 임대인에게 청구할 수 있을 것입니다. 임대인이 다른 나머지 점포와 사이의 기존 임대차는 관련이 없는 것으로 보입니다.

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.