Q. 상가재계약시 월세 인상률 5% 이상 가능한가요?

안녕하세요, 법무법인(유한) 랜드마크-배민외식업광장 전문가 Q&A 변호사 한준경입니다.

상가 재계약시 월세를 5%이상 올리는 것이 가능한지, 보증금 인상을 월세 인상으로 가능한지 등에 대해 문의주셨습니다. 답변드립니다.

상가 임대차계약 기간이 만료되어 재계약을 할 경우 당사자의 합의에 따라 월세나 보증금을 인상할 수 있고 이 경우는 5%의 제한을 받지 않습니다. 그리고 계약기간 중 경제사정의 변동으로 어느 일방이 월세 등의 증감을 청구할 수 있고, 세입자가 일방적인 갱신요구권을 행사할 경우에도 임대인은 월세나 보증금을 인상할 수 있는데 이 때 5%를 넘지 못하게 되는 것입니다.

월세 인상 방법은 3가지가 있는데, 먼저 임대인에게 유리한 방식으로, 가령 보증금 3억원에 월세 100만원일 경우 월세를 보증금으로 환산하기 위해 월세에 100을 곱하여 보증금을 1억원으로 환산한 후 기존 보증금 3억원을 합하면 4억원이 되고, 여기에 5%를 계산하면 2천만원이 되고, 이렇게 인상된 월세 2천만원을 월세로 환산한기 위해 다시 100으로 나누면 20만원이 되므로, 인상된 월세는 20만원이 되므로, 결국 보증금 3억원에 월세 120만원이 됩니다. 

다음으로 임차인에게 유리한 방식이지만 한국은행 기준금리 인상으로 위 방법과 계산금액이 동일해진 방식으로, 가령 보증금 3억원에 월세 100만원일 경우 보증금을 월세로 전환하기 위해 보증금 3억원을 12개월로 나누어 월세로 변경한 후 월세 전환시 산정률인 12%로 계산하면 300만원이 되고, 이를 기존 월세 100만원에 합하면 총 월세는 400만원이 되고, 여기에 5%를 계산하면 20만원이 되므로 인상된 월세는 20만원이 되므로, 결국 보증금 3억원에 월세 120만원이 됩니다.

마지막으로 보증금이나 월세를 월세나 보증금으로 환산하지 않고 각각 5%씩 인상하는 방법으로 위 방법들로 합의가 되지 않을 때 적용할 수 있는 방법으로, 가령 보증금 3억원에 월세 100만원일 경우 보증금 5% 인상하면 1,500만원 인상이고, 월세 5% 인상하면 5만원 인상이므로, 결국 보증금 3억 1,500만원에 월세 105만원이 됩니다.

사장님의 고민 해결에 도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.